Гражданский кодекс расширяют: две новые главы - для рынка недвижимости

С 1 марта 2023 года в силу вступят основные положения нового закона, который дополняет Гражданский кодекс России сразу двумя новыми главами, касающимися рынка недвижимости - «Недвижимые вещи» и «О праве собственности на недвижимость». Сам закон президентом РФ был подписан в декабре 2021 года. Подробнее о нововведениях - в материале портала «Новосибирской Ассоциации Риэлтеров».

По словам главы одного из комитетов Госдумы Павла Крашенинникова, закон представляет собой своего рода систематизацию норм и наведение порядка в законодательстве о недвижимости. Первая глава регламентирует и уточняет понятийный аппарат для основных объектов недвижимости, правила их возникновения, изменения и так далее, а во второй уже прописаны нормы права на эти объекты. Цель инициативы была проста и понятна - установить единый гражданско-правовой режим для жилых и нежилых помещений.

Итак, в главе про недвижимые вещи раскрываются понятия по каждому объекту недвижимости - земельным участкам, зданиям, сооружениям, помещениям, машино-местам. Например, жилым помещением будет считаться обособленная часть здания или сооружения, которая пригодна и подходяща для постоянного проживания граждан.

Далее идёт статья об образовании недвижимых вещей, в которой уточняется, что на такое имущество могут быть установлены запреты или ограничения. Оговорено, что обременения, установленные на исходную недвижимую вещь, следуют за вновь образованной. Если иное не определено соглашением с собственником изначального объекта.

Глава о праве собственности уточняет права не только на здания или сооружения, помещения, но и на недострой. Уточняется, что права на объект возникают у собственника участка, на котором они построены, если иное не оговорено договором или законом. Если речь о государственном или муниципальном участке, то права возникают у лица, которому он предоставлен "для создания соответствующей недвижимой вещи", если иное не оговорено законодательно или в рамках соглашения.

Примечательно: закон позволит исключить регистрации квазиобъектов. Например, бытует практика регистрации асфальтированной дороги, выгребной ямы на участке, который заявителю не принадлежит. Так, по словам Крашенинникова, "пытаются закрепить свои притязания" на чужую землю. Касается это и легкособираемых зданий, установленных на чужом участке, которые легко могут быть демонтированы и перевезены на другое место.

В законе отмечено, что при госрегистрации прав на образованные в здании помещения и машино-места на само здание право в целом прекращается.

Очень много нюансов оговорено в статье о праве пользования участком, на котором стоит здание. Например, если владельцу объекта участок не принадлежит, то он вправе его использовать в объёме, прописанном в договоре, или же, если договора нет, то "в объёме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению".

Любопытный факт: если произошла гибель объекта, стоящего на чужом участке, то лицу даётся 5 лет на постройку нового. Отсчёт идет с момента гибели здания. Если в эти сроки он не приступил к восстановлению здания или сооружения, то его право прекращается, если иное не оговорено в законе или в договоре.

И, наконец, ещё один интересный момент связан с прекращением права собственности. Например, если владелец помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, или же бесхозяйственно содержит имущество, да так, что то уже разрушается, то полномочный орган власти предупредит такого горе-владельца. Если же произошли разрушения, то его обяжут провести ремонт в соразмерный срок. Если и после предупреждения, воз и ныне там, то суд по иску такого госоргана может вынести решение о продаже помещения с публичных торгов - "с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения".

Разработчики инициативы при подготовке учитывали сложившуюся практику споров на рынке недвижимости. Частные истории, в которых конфликт интересов упёрся в недоработку законодательной базы, позволили оную откорректировать. Рынок не стоит на месте, развивается, совершенствуется, потому эти корректировки будут явно далеко не последними, но начать с чего-то нужно было.

Основные нововведения вступят в силу примерно через год. Это связано с необходимостью внести поправки в большой пакет подзаконных актов.